Una hipoteca es un préstamo a mediano o largo plazo que se utiliza específicamente para la compra, ampliación, reparación o construcción de una propiedad inmobiliaria (vivienda, terreno, oficina, local comercial). En esencia, la propiedad misma se utiliza como garantía del préstamo. Si el prestatario no cumple con los pagos acordados, el prestamista tiene el derecho de ejecutar la hipoteca y tomar posesión de la propiedad para recuperar el dinero adeudado.
A continuación, te presentamos los aspectos más importantes que debes conocer sobre las hipotecas, especialmente en el contexto de Chile:
1. Tipos de Créditos Hipotecarios en Chile:
En Chile, existen principalmente tres tipos de instrumentos de financiamiento hipotecario:
- Mutuo Hipotecario Endosable (MHE): Es un crédito respaldado por una escritura que puede ser vendida o transferida a terceros mediante un endoso. El banco administra el crédito y el deudor siempre se comunica con la institución. No suele generar diferencias de valor como las letras hipotecarias.
- Mutuo Hipotecario No Endosable (MH): La institución financiera financia el préstamo con sus propios recursos y no puede ser transferido a través de un endoso. Sus condiciones son más flexibles y se rigen por lo pactado en el contrato.
- Crédito Hipotecario con Letras de Crédito Hipotecario (LCH): El banco emite un instrumento llamado «letra hipotecaria» para financiar el crédito. Estas letras pueden venderse en la Bolsa de Valores, y el precio de venta puede variar, generando una diferencia que, según lo acordado, puede ser asumida por el cliente o el banco.
Además de estos instrumentos, los bancos en Chile ofrecen diferentes tipos de créditos hipotecarios con características particulares:
- Crédito Hipotecario con Tasa Fija: La tasa de interés y, por lo tanto, el dividendo (cuota mensual) se mantienen constantes durante toda la vida del crédito. Esto ofrece previsibilidad en los pagos.
- Crédito Hipotecario con Tasa Variable: La tasa de interés se ajusta periódicamente (generalmente anual o semestral) según un índice de referencia (como la TAB UF 360) más un margen fijo (spread). Los dividendos pueden subir o bajar según las fluctuaciones del mercado.
- Crédito Hipotecario con Tasa Mixta (Bipotecario): Combina un período inicial con tasa de interés fija (generalmente entre 2 y 10 años) y un período posterior con tasa de interés variable.
- Crédito Hipotecario Universal: Ofrece tasa fija durante todo el período del crédito.
- Crédito Hipotecario Verde: Otorga beneficios para la compra de viviendas energéticamente eficientes.
- Crédito Hipotecario FOGAES: Permite financiar hasta el 90% del valor de la vivienda con garantía estatal FOGAES (Fondo de Garantía para Créditos Hipotecarios).
- Crédito Hipotecario 100% Digital: Busca simplificar y digitalizar el proceso de solicitud.
- Crédito Súper Hipoteca Autoconstrucción: Destinado a quienes desean construir su propia vivienda.
2. ¿Cómo Obtener un Crédito Hipotecario en Chile?
El proceso para obtener una hipoteca generalmente incluye los siguientes pasos:
- Simulación y Pre-aprobación: Simula diferentes escenarios de crédito en línea o con un ejecutivo bancario para conocer las opciones disponibles y el monto aproximado que podrías obtener. Solicita una evaluación comercial para una pre-aprobación, que te dará una idea de tu capacidad de pago.
- Recopilación y Firma de Documentos: Reúne la documentación requerida por el banco, que generalmente incluye:
- Cédula de identidad vigente.
- Comprobantes de ingresos (liquidaciones de sueldo, boletas de honorarios, declaración de renta, etc.).
- Certificado de antigüedad laboral.
- Cotizaciones de AFP.
- Información sobre otras deudas.
- Antecedentes de la propiedad (promesa de compraventa, etc.).
- Declaración personal de salud.
- Estudio de Título de la Propiedad: El banco realizará un estudio legal de la propiedad para asegurarse de que no existan problemas legales que impidan la compra.
- Tasación de la Propiedad: Un tasador designado por el banco evaluará el valor comercial de la propiedad. Este costo generalmente lo asume el solicitante.
- Firma de la Escritura en Notaría: Una vez aprobado el crédito y con el estudio de título y la tasación conformes, se firma la escritura de compraventa e hipoteca ante un notario público.
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: La escritura se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces para formalizar legalmente la hipoteca y la transferencia de dominio.
- Pago al Vendedor y Cierre del Proceso: El banco desembolsa el monto del crédito al vendedor, y se completa la transacción.
3. Requisitos Generales para Solicitar una Hipoteca en Chile:
Si bien los requisitos específicos pueden variar entre instituciones financieras, generalmente incluyen:
- Ser chileno o extranjero con residencia definitiva en Chile.
- Ser mayor de edad (generalmente 18 o 21 años).
- Acreditar buenos antecedentes financieros y comerciales, sin moras ni protestos vigentes.
- Demostrar ingresos suficientes y continuos para cubrir el dividendo y otras obligaciones financieras (generalmente se solicita que la renta líquida sea varias veces el valor del dividendo).
- Tener una antigüedad laboral mínima (varía según el tipo de contrato y la institución).
- Contar con un ahorro para el pie (generalmente entre el 10% y el 20% del valor de la propiedad, aunque existen opciones con mayor financiamiento).
- Presentar la documentación requerida por el banco.
4. Gastos Asociados a una Hipoteca:
Además del pago mensual del dividendo, debes considerar otros gastos asociados a la obtención y mantención de una hipoteca:
- Gastos Operacionales: Incluyen la tasación de la propiedad, los honorarios del notario y los gastos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Estos costos pueden ser significativos.
- Impuesto de Timbres y Estampillas (ITE): Es un impuesto que se aplica a la escritura de compraventa y varía según si la vivienda es nueva o usada y si está acogida a beneficios tributarios (DFL2).
- Seguros: Generalmente se exige contratar seguros de desgravamen (que cubre el saldo de la deuda en caso de fallecimiento del titular) y de incendio y sismo (que protege la propiedad).
- Comisión de Apertura (en algunos casos): Algunos bancos pueden cobrar una comisión por el otorgamiento del crédito.
- Gastos de Prepago (si aplica): Si decides pagar anticipadamente parte o la totalidad del crédito, algunas instituciones pueden cobrar una comisión, aunque existen límites legales.
5. Aspectos Importantes a Considerar Antes de Contratar una Hipoteca:
- Capacidad de Pago: Evalúa cuidadosamente tu capacidad de pago a largo plazo, considerando posibles cambios en tus ingresos o gastos futuros. Idealmente, el dividendo no debería superar un porcentaje determinado de tus ingresos líquidos (generalmente entre el 25% y el 35%).
- Pie: Un mayor pie reduce el monto del crédito y, por lo tanto, los dividendos mensuales y el costo total del financiamiento.
- Tasa de Interés: Compara las tasas de interés ofrecidas por diferentes instituciones y entiende si son fijas, variables o mixtas, y cómo esto afectará tus pagos futuros.
- Plazo del Crédito: El plazo de la hipoteca (generalmente entre 5 y 30 años) influye en el monto del dividendo mensual y en el costo total del crédito. Plazos más largos significan dividendos más bajos pero un mayor pago de intereses a largo plazo.
- Costo Total del Crédito (CTC): Este indicador te permite comparar el costo total del crédito entre diferentes ofertas, incluyendo la tasa de interés, los seguros y otros gastos asociados.
- Beneficios Adicionales: Algunos bancos ofrecen beneficios como meses de gracia para comenzar a pagar o la posibilidad de realizar pagos anticipados sin costo (dentro de ciertos límites).
En resumen, obtener una hipoteca es un proceso complejo que requiere una planificación financiera cuidadosa, investigación y comprensión de los diferentes tipos de créditos, requisitos y costos asociados. Comparar las ofertas de diferentes instituciones financieras y buscar asesoría profesional es fundamental para tomar la mejor decisión y asegurar una compra de vivienda exitosa.